Kahe poeketi heitluse taustal. Kolm olulist aspekti ehitatava pinna üürilepingus
Ärileht kirjutas pühapäeval veidrast vaidlusest, mille keskmesse on sattunud arendaja ning kaks poeketti - Coop ja Rimi. Selgub, justkui oleks ühele magusale poepinnale tehtud kaks samal ajal kehtivat üürilepingut. Asja hakkab menetlema kohus. Loe seda lugu siit. Advokaadibüroo Derling Primus partner Piret Blankin selgitab alljärgnevas loos, mida selliste üürilepingute puhul üldse tähele panna.
Enamasti sõlmitakse üürilepinguid olemasoleva pinna või ehitise üürimiseks, kuid kui ettevõte ei soovi end ehitustööga koormata ja tahab sisse kolida juba tema jaoks valmis ehitatud hoonesse, kasutatakse sageli professionaalse teenuseosutaja, näiteks kinnisvaraarendaja, abi. Sel juhul tasub üürnik ehituskulude eest üürina ning üürnikul ei ole vaja pangaga sõlmida lepingut ehituse finantseerimiseks ega ehitusettevõtjaga ehitusteenuse tellimiseks.
Võrreldes tavalise üürilepinguga on ehitatava pinna üürileping märksa keerulisem, sest tegemist on tavaliselt palju aastaid ette vaatava lepinguga, mis peab reguleerima väga paljude erinevate poolte (üürnik, võimalikud allüürnikud, arendaja, pank, ehitaja, maaomanik) huve ja õiguseid.
Advokaadibüroo Derling Primus partner Piret Blankini sõnul vajab üürnik alles ehitatava pinna puhul eeskätt kindlustunnet, et temale sobiv pind valmib õigeaegselt ja ta saab arvestada kokkulepitud eelarvega. Samuti võib olla tal huvi esitada ehitustööde kvaliteedist tulenevaid nõudeid ka ehitaja vastu. Arendaja omakorda soovib kindlust, et ta ehitusse investeeritud raha üüritulust tagasi teenib. Sellise lepingu läbirääkimisel võib välja tuua kolm olulisemat teemat:
Arvesta ajalise aspektiga
Ehitustegevus võtab aega ja suuremate objektide puhul ei pruugi objekti valmimine olla täpselt prognoositav. Ette võib tulla mitmeid takistusi, mis lepingu täitmise keeruliseks muudavad. Näiteks võib juhtuda, et varasem üürileping lõppeb oluliselt varem, kui uus pind valmis saab või tuleb teavitada selle lõpetamisest enne, kui on teada uue pinna valmimine. Samuti võivad ehitajal tekkida ehitustegevuses mingid takistused, alates ehitusloa viibimisest ja planeeringu vaidlustamisest kuni ehitaja maksejõuetuse ja tema tegevuse seiskumiseni.
Lepi kokku, kuidas tähtaegu arvestada, kes kannab riske ja maksab kulud juhul, kui tähtaeg pikeneb. Samuti mõtle läbi tagatised ja lepingust väljumise võimalused. Ette tuleks näha ka lepingu pikendamise kord. Ebamõistlik lasta lepingul muutuda tähtajatuks, mis tekitab kindluse puudumise tähtajas. Seega võiks kokku leppida selliselt, et üürnik võib pikendada lepingut korduvalt, teatades teatud aja ette, näiteks 12 kuud, iga kord kindlaks perioodiks (näiteks 5 aastat). Sellisel juhul tuleks vaadata üle ka üürihind ning selle areng tulevikus.
Pikema üürilepingu puhul soovib üürnik tavaliselt saada üürilepingu kohta märget kinnistusraamatusse. Seadus sellise õiguse üürnikule ka annab, kuid üürileandjal on sel juhul mõistlik lahendada see, kuidas selline üürimärge ei takistaks üürileandjal kasutada oma omanikuõigusi - võtta kinnistu tagatisel laenu ja anda vajadusel kolmandatele isikutele muid õigusi. Samuti on mõistlik lepingus reguleerida üürileandja õigused, kui üürnik üürilepingu lõppemisel pahatahtlikult üürimärke kustutamist ei luba.
Kirjuta lepingusse sätted, mis puudutavad üürnikule sobiva ehitise või pinna väljaehitamist
Reeglina üürnik ise ehituslepingu pooleks ei ole ja üürnik ehitaja suhtes mingeid nõudeid esitada ei saa. Samas just temale vajalikku pinda ehitatakse. Samal ajal arendaja reaalselt ehitustegevusega ei tegele.
Üürniku ja ehitaja peaks suunama juba võimalikult algusetapis omavahelisele koostööle, sest vaid see tagab üürnikule võimalikult sobiva objekti valmimise. Seetõttu peaks üürnikule andma võimaluse kaasa rääkida ehitusprojekti koostamise faasis ning lubama tal osaleda ehituskoosolekutel. Kaaluda võib ka üürnikule ehitaja vastu nõuete esitamise õiguse andmist, sest see vähendab arendaja riske ja halduskoormust seoses ehitustööde puudustega.
Mõtle läbi üürniku enda kulutused üüripinnale ja tulevased kõrvalkulud
Enamasti räägitakse üürilepingutes põhjalikult läbi üüriga seotud küsimused - üüri suuruse muutumine, tagatised, lepingu ennetähtaegne ülesütlemine. Samas tulevikus tekkivad haldus- ja kommunaalteenuste kulusid ja üürniku enda tehtavaid investeeringuid (tehnika, mööbel, projektimuudatused) on märksa raskem prognoosida ja nii jäävad need tihti piisava tähelepanuta.
Kõrvalkulude puhul on vajalik vähemalt see kokku leppida, milliseid kommunaal- või lisateenuseid asub pakkuma või vahendama üürileandja või tema soovitatud haldaja ja milliseid teenuseid võib või peab üürnik ostma ise. Eriti siis, kui on tegemist üürileandjaga, kellel on kontsernis oma kinnisvarahalduse või võrguettevõtted, on üürileandja huvitatud sellest, et ka kõik muud teenused nagu jäätmevedu, vesi, elekter, koristus ja korrashoid, ostetakse tema soovitatud ettevõtja käest. See ei pruugi olla üürniku jaoks alati kallim, kuid üürniku seisukohalt on mõistlik jätta võimalus teenuseosutajat ise valida vähemalt juhul, kui teenustasud turu keskmist hinda peaksid ületama.
Üürniku enda tehtud täiendused ja sisseseaded jäävad enamasti ilma muu kokkuleppeta üürileandjale. Seega kui üürnik tahab saada hiljem mingit hüvitist või võtta sisseehitatud seadmeid üürilepingu lõppedes kaasa, tuleks ka need tingimused lepingus kokku leppida.
