Advokaat Aleksandr Tsemin: Kuidas toimida, kui olete asja kaasomanik?
Kaasomand on üks omandi liikidest. Selle põhiliseks tunnuseks on see, et omand ühises asjas (nt kinnisasjas) kuulub kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades. Olukord, kus igale omanikule kuulub mõtteline osa kinnisasjast, ei tähenda aga seda, et asi oleks füüsiliselt osadeks ära jagatud. Näiteks, kui isikule kuulub 1/3 mõttelist osa korterist (korteriomandist), ei ole võimalik öelda, kas talle kuulub konkreetselt köök koos koridoriga või hoopis magamistuba. Mõtteline osa on abstraktne mõiste, mis võeti kasutusele selleks, et tagada kinnisasja käivet. Iseenesest on ju mõistetav, et pole võimalik füüsiliselt võõrandada vaid korteri üheks ruumiks olevat kööki või koridori. Mõttelise osa abil saab aga sellist tehingut teha. Kaasomanik saab võõrandada oma osa teisele isikule. Reeglina võõrandavad kaasomanikud oma osa üksteisele. Kui üks kaasomanikest omandab kõik mõttelised osad, saab temast asja ainuomanik.
Tihti kasutatakse kaasomandi sünonüümina ühisomandit, mis tavaliselt tekib abikaasade poolt abielu kestel vara omandamisel. Juriidiliselt ei ole need mõisted kattuvad. Ühisomandi puhul on asjal küll mitu omanikku, kuid igale omanikule kuuluvat osa ei ole määratletud. Seega ei ole ühisomandit võimalik võõrandada n-ö osaliselt. Kui abikaasadele kuulub ühisomandis olev maja, siis ei saa üks abikaasa müüa kolmandale isikule eraldi enda osa ühisomandist. Järelikult peavad abikaasad võõrandama kinnisasja koos ja tervikuna.
Juhul, kui kaalute kaasomandis oleva korteriomandi või kinnistu soetamist, peate arvestama, et kaasomanikud kasutavad ja valdavad ühist asja kokkuleppel. Vähemtähtsad küsimused, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse, saavad kaasomanikud otsustada häälteenamusega, mis ei saa olla vastuolus kokkulepitud kasutuskorraga ning otsustada saab vaid küsimuste osas, mis ei oma keskset tähendust kaasomandi kasutamisel ja mis ei muuda ühist asja oluliselt. Kõikides olulistes küsimustes, mis puudutavad asja valdamist, kasutamist ja käsutamist, peavad kaasomanikud leidma kompromissi. Seega on äärmiselt tähtis teha kindlaks, milliselt saab kasutuskorda määrata igas konkreetses situatsioonis. Näiteks võivad ridaelamu naabrid ehitada lasteväljaku kaasomandis olevale krundile ainult siis, kui sellega on nõus kõik omanikud.
Olukord korterite puhul on keerulisem, kuna tuleb eristada ainukasutusse kuuluva korteri (reaalosa) ning mõttelist osa, mis koosneb muudest elamu ühiskasutatavatest ruumidest ja ehitise osadest. Asjad, mis on vajalikud kõigile, on kaasomandis. Kaasomandisse kuuluvad näiteks hoone kandvad osad nagu vundament, katus, kandvad välis- ja siseseinad, laed ja põrandad, samuti välisuksed ja aknad; ühised kütteseadmed koos kütteruumiga, gaasi- ja veetorustikud, koridoris asuv trepp, lift jms. Seega saab radiaatorite vahetus või seina maha võtmine toimuda vaid kaasomanike nõusolekul. Paljude inimeste jaoks on kindlasti üllatav, et ka välised aknad kuuluvad korteriomanike kaasomandisse, mille vahetamiseks tuleb tegelikult hankida kaasomanike nõusolek.
Juhul, kui kokkulepe saavutamine ei ole võimalik (nt keegi kaasomanikest on kokkulepe vastu), siis kasutuskorra kindlaksmääramist saab nõuda kohtu kaudu. Kohus menetleb taotlust kasutuskorra kindlaksmääramiseks hagita menetluses ja kaasab menetlusse kõik puudutatud isikud. Otsuse tegemisel kaalub kohus osapoolte huve ning lähtub hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest. Mõningatel juhtudel arvestades senise kasutuskorra, mõtteliste osade suuruse, pooltevahelisi suhete ja muude asjaoludega võib kohus eelistada ka vähemuse huvisid.
Kohtuväliselt saab kasutuskorda vormistada nii lihtkirjalikult kui ka notariaalselt. Tavaliselt kasutatakse notarit selleks, et kanda kasutuskord kinnistusraamtusse. Kui kasutuskorda ei ole kantud kinnistusraamatusse, siis ei ole see siduv uutele kaasomanikele, kes omandavad kaasomandi osa pärast sellise kasutuskorra kehtestamist. Seega juhul, kui soovite tagada kasutuskorra kehtimajäämise, tuleks see kanda kindlasti kinnistusraamatusse. Oluline on seejuures silmas pidada, et kokkulepe asja kasutamise osas ei muuda veel kaasomanikku kasutatava asja reaalosa ainuomanikuks. Kaasomanikul on õigus nõuda kaasomandi lõpetamist ja asja reaalset jagamist (tükeldamist), kui see on füüsiliselt võimalik.
Vajadusel saab kaasomandis oleva objekti teatud tingimustel osta pangalaenuga. Praktikale tuginedes võib öelda, et tavaliselt nõuavad pangad kaasomandi puhul kasutuskorra seadmist nii, et oleks selgelt aru saada, millist osa objektist keegi kasutab. Näiteks, kui maja on jagatud neljaks korteriomandiks, siis nelja kaasomaniku vahel peab olema ära jagatud, kes milliseid ruume, abiruume ja krundiosa kasutab. Sellise kaasomandi puhul saab taotleda pangast laenu eeldusel, et täidetud on ka muud laenu väljastamise tingimused (piisav sissetulek jne). Muidugi võib krediidiasutus kehtestada laenutaotlejale täiendavaid nõudeid.
Pangalaenu võtmisega kaasneb tavaliselt kohustus kindlustada laenu tagatiseks oleva vara. Kaasomandi kindlustamisel esineb mitmeid asjaolusid, millele peab kindlasti tähelepanu pöörama. Kindlustusesemeks on ühine asi tervikuna, mille eest tuleb tasuda vastavas suuruses kindlustusmaksed. Juhul, kui kaasomandi osa saab kahjustada, siis tavaliselt hüvitab kindlustusandja summa, mis vastab tekitatud kahju suurusele. Igal kaasomanikul on õigus sellisele osale hüvitisest, mis vastab tema mõttelise osa suurusele.
- Selgituseks toon järgmise näite. Maja soklikorrusele on ehitatud korter, mis ei ole kinnistusraamatusse iseseisva kinnisasjana kantud, vaid on märgitud esimese korruse korteri osana. Soklikorruse korteriomanik on kantud kinnistusraamatusse esimese korruse korteri kaasomanikuna. Juhul, kui soklikorruse korteriomanik soovib sõlmida kindlustuslepingu, peab ta arvestama, et (i) tuleb kindlustada koguasja tervikuna (sh esimese korruse korter) ja (ii) kui soklikorruse korterile tekitatakse kahju, siis saab kahjustada saanud korteriomanik hüvitist vaid osaliselt. Teine osa kuulub aga kaasomanikule, kelle korter on kannatada ei saanud. Seega on soovitav kaasomanikel sõlmida ühine kindlustusleping. Juhul, kui kaasomanikud kindlustavad asja mitme kindlustusandja juures, ei anna see kaasomanikele eeliseid. Sellisel juhul vastutavad kindlustusseltsid solidaarselt, aga hüvitist ei saa nõuda rohkem, kui on kahju suurus.
Kokkuvõtteks soovin veelkord rõhutada, et kaasomandi puhul on äärmiselt olulised kaasomanike vahelised suhted, heas usus käitumine ja vastastikune lugupidamine. Sellisel juhul on võimalik saavutada kokkuleppeid kaasomandi kasutamises. Praktika näitab, et õigusrahu ei kesta igavesti. Vaidluste vältimiseks on mõistlik sõlmida kinnisasja omanike vahel kasutuskorra leping notariaalselt ja teha sellekohane märge kinnistusraamatusse.
